Hausverwaltung kündigen: Abberufung, Vertragsende und Muster

Wer seine Hausverwaltung kündigen will, stößt schnell auf zwei Begriffe, die oft durcheinandergehen: Abberufung und Kündigung. Im Wohnungseigentumsrecht sind das zwei verschiedene Vorgänge — die Abberufung beendet die Organstellung des Verwalters, die Kündigung beendet den Verwaltervertrag. Seit der WEG-Reform durch das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) hat sich das Verhältnis beider Schritte grundlegend verschoben: Die Abberufung ist jederzeit möglich, und der Vertrag läuft danach nur noch begrenzte Zeit weiter. Bei der Mietverwaltung gilt dagegen ein ganz anderes Regelwerk. Dieser Ratgeber erklärt, wann Sie welchen Weg gehen, welche Fristen greifen und worauf es bei Beschluss und Form ankommt.

Abberufung oder Kündigung? Zwei Vorgänge, die zusammengehören

Der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft hat eine Doppelrolle. Durch die Bestellung wird er zum Organ der Gemeinschaft — ähnlich wie ein Geschäftsführer für eine Gesellschaft. Zusätzlich schließt die Gemeinschaft mit ihm einen Verwaltervertrag, der die wirtschaftlichen Details regelt: Vergütung, Leistungsumfang, Laufzeit und Vollmachten. Beide Ebenen müssen Sie getrennt betrachten.

Die Abberufung beendet die Organstellung

Die Abberufung ist das Gegenstück zur Bestellung. Mit ihr entziehen die Eigentümer dem Verwalter das Amt — er darf ab diesem Zeitpunkt keine Versammlungen mehr einberufen, keine Beschlüsse umsetzen und die Gemeinschaft nicht mehr vertreten. Über die Abberufung entscheiden die Wohnungseigentümer per Beschluss (§ 26 Abs. 1 WEG). Damit die Gemeinschaft nicht handlungsunfähig wird, sollten Sie im selben Termin einen Nachfolger bestellen.

Die Kündigung beendet den Verwaltervertrag

Die Kündigung betrifft das schuldrechtliche Verhältnis. Ohne Kündigung besteht der Verwaltervertrag zunächst fort — mit der Folge, dass die abberufene Verwaltung unter Umständen weiter Anspruch auf ihre Vergütung hat, obwohl sie keine Aufgaben mehr wahrnimmt. Genau deshalb ist es in der Praxis wichtig, die Vertragsebene nicht zu vergessen. Wie eng Bestellung und Vertrag miteinander verzahnt sind, zeigt der Ratgeber Verwaltervertrag prüfen.

Seit dem WEMoG: Abberufung jederzeit möglich

Vor der Reform konnten Gemeinschaften den Verwalter oft nur aus wichtigem Grund vorzeitig loswerden. Das WEMoG, in Kraft seit dem 1. Dezember 2020, hat das umgekehrt. Die zentralen Regeln:

• Abberufung ohne wichtigen Grund: Der Verwalter kann jederzeit abberufen werden (§ 26 Abs. 3 Satz 1 WEG). Einen besonderen Grund müssen Sie nicht nennen. Abweichende Einschränkungen in älteren Verträgen oder in der Gemeinschaftsordnung sind unwirksam.
• Vertragsende nach spätestens sechs Monaten: Der Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung (§ 26 Abs. 3 Satz 2 WEG) — automatisch, auch ohne gesonderte Kündigung. Bis dahin kann die Vergütung weiterlaufen; ersparte Aufwendungen muss sich die Verwaltung anrechnen lassen.
• Einfache Mehrheit genügt: Für den Abberufungsbeschluss reicht die Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG).

Wollen Sie die Vergütung nicht bis zu sechs Monate weiterzahlen, brauchen Sie einen Weg, den Vertrag früher zu beenden — und hier kommt der wichtige Grund zurück ins Spiel.

Außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund

Der Verwaltervertrag ist ein Dauerschuldverhältnis und kann aus wichtigem Grund fristlos gekündigt werden (§ 314 BGB). Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn der Gemeinschaft die Fortsetzung des Vertrags bis zum regulären Ende nicht zugemutet werden kann. Das ist eine Frage des Einzelfalls, aber die Rechtsprechung hat Fallgruppen herausgebildet. Prüfen Sie anhand dieser Checkliste, ob ein tragfähiger Grund vorliegt:

• Veruntreuung oder Vermögensschäden: Die Verwaltung zweigt Gemeinschaftsgelder ab, vermischt sie mit eigenem Vermögen oder verursacht durch grobe Fehler finanzielle Schäden.
• Keine oder dauerhaft verspätete Jahresabrechnung: Die gesetzlich geschuldete Abrechnung bleibt trotz Aufforderung aus oder kommt regelmäßig mit erheblicher Verspätung.
• Beharrliche Pflichtverletzung: Beschlüsse werden nicht umgesetzt, gemeldete Mängel ignoriert, gesetzliche Pflichten wiederholt missachtet.
• Verweigerte Auskunft und Einsicht: Die Verwaltung legt Belege nicht offen oder verweigert dem Verwaltungsbeirat die Kontrolle.
• Nachhaltiger Vertrauensbruch: Falschauskünfte, eigenmächtige Auftragsvergabe oder verdeckte Eigeninteressen zerstören die Vertrauensgrundlage.

Wichtig: Ein einmaliger Fehler genügt in der Regel nicht. Bei behebbaren Pflichtverletzungen ist häufig zunächst eine Abmahnung mit Fristsetzung nötig, bevor Sie fristlos kündigen können. Bei schweren Verstößen wie Veruntreuung kann die Abmahnung entbehrlich sein. Weil die Anforderungen streng sind und ein unwirksamer Kündigungsgrund teuer werden kann, sollten Sie in solchen Fällen frühzeitig einen Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht hinzuziehen.

Sie suchen gerade eine neue Hausverwaltung? Stellen Sie Ihre Anfrage und erhalten Sie bis zu 3 Angebote geprüfter Verwaltungen — kostenlos Angebote vergleichen.

Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung

Sowohl die Abberufung als auch die außerordentliche Kündigung des Vertrags erfordern in der WEG einen Beschluss. Der Weg dahin folgt einem festen Ablauf:

Schritt	Inhalt
Tagesordnung anmelden	Abberufung und Vertragskündigung als eigene Tagesordnungspunkte in der Einladung ankündigen — sonst ist der Beschluss anfechtbar
Versammlung erzwingen	Weigert sich der Verwalter, kann mehr als ein Viertel der Eigentümer in Textform die Einberufung verlangen (§ 24 Abs. 2 WEG)
Getrennt beschließen	Punkt 1: Abberufung · Punkt 2: außerordentliche Kündigung des Vertrags · Punkt 3: Bestellung des Nachfolgers
Mehrheit sichern	Einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt (§ 25 Abs. 1 WEG)
Umsetzung bevollmächtigen	Eine Person beauftragen, die Kündigung schriftlich für die Gemeinschaft zu erklären und zuzustellen

Die Kündigungserklärung selbst richtet sich an die Verwaltung und sollte nachweisbar zugehen — per Einschreiben oder mit Empfangsbestätigung. Nennen Sie bei der außerordentlichen Kündigung den wichtigen Grund konkret; pauschale Formulierungen schwächen Ihre Position, falls es zum Streit kommt.

Hausverwaltung bei der Mietverwaltung kündigen

Verwaltet eine Firma Ihr vermietetes Mehrfamilienhaus oder Ihre vermietete Eigentumswohnung, gilt kein WEG-Recht. Grundlage ist ein Geschäftsbesorgungsvertrag zwischen Ihnen als Eigentümer und der Verwaltung (§ 675 BGB). Der Unterschied zur WEG ist grundlegend — worin genau, erklärt der Ratgeber WEG-Verwaltung oder Mietverwaltung. Für die Kündigung heißt das:

• Kein Beschluss nötig: Sie entscheiden allein und kündigen den Vertrag selbst.
• Ordentliche Kündigung nach Vertrag: Maßgeblich ist die vereinbarte Frist; üblich sind drei Monate zum Quartals- oder Jahresende. Fehlt eine Regelung, greifen die gesetzlichen Kündigungsfristen des Dienstvertragsrechts.
• Außerordentliche Kündigung: Bei schweren Pflichtverletzungen — etwa nicht abgeführten Mieteinnahmen oder dauerhaft unterlassener Betriebskostenabrechnung — kommt eine fristlose Kündigung aus wichtigem Grund in Betracht (§ 314 BGB).

Prüfen Sie vor der Kündigung den Vertrag genau: Manche Verträge enthalten automatische Verlängerungsklauseln, die eine Kündigung nur zu einem bestimmten Stichtag zulassen. In gefragten Städten wie München finden Sie zwar schnell eine neue Verwaltung, doch ein verpasster Kündigungstermin kann Sie ein weiteres Vertragsjahr binden.

Musterformulierungen: Vorsicht bei Vorlagen aus dem Netz

Musterschreiben für die Kündigung einer Hausverwaltung kursieren zahlreich im Internet. Als Orientierung für Aufbau und Ton können sie hilfreich sein — ein passendes Muster nennt Adressat, Objekt, Vertrag, Kündigungsart und Kündigungstermin und ist unterschrieben. Übernehmen Sie eine Vorlage aber nie ungeprüft: Jede WEG und jeder Vertrag ist anders, und ein unpassender oder unvollständiger Kündigungsgrund kann die außerordentliche Kündigung unwirksam machen. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung. Bei einer Kündigung aus wichtigem Grund oder bei drohendem Streit über die Vergütung lohnt sich anwaltlicher Rat, bevor Sie das Schreiben absenden.

Was nach der Kündigung zu tun ist

Mit der Kündigung ist die Arbeit noch nicht getan — jetzt beginnt der eigentliche Wechsel. Diese Schritte schließen sich an:

• Nachfolger bestellen: Idealerweise haben Sie den neuen Verwalter im selben Versammlungstermin bestellt, damit keine verwalterlose Lücke entsteht.
• Unterlagen einfordern: Die alte Verwaltung muss sämtliche Unterlagen der Gemeinschaft herausgeben — sie gehören der Gemeinschaft, nicht dem Verwalter.
• Übergabeprotokoll erstellen: Alte und neue Verwaltung dokumentieren gemeinsam, was übergeben wurde, und halten fehlende Positionen mit Nachreichfrist fest.
• Konten und Vollmachten umstellen: Die Verfügungsberechtigung über die Gemeinschaftskonten geht auf die neue Verwaltung über.
• Beteiligte informieren: Dienstleister, Versorger, Versicherer und Mieter erhalten die neuen Kontaktdaten.

Den kompletten Ablauf mit Fristen und einer detaillierten Übergabe-Checkliste finden Sie im Ratgeber Hausverwaltung wechseln.

Fazit

Hausverwaltung kündigen bedeutet in der WEG fast immer zweierlei: abberufen und den Vertrag beenden. Die Abberufung ist seit dem WEMoG jederzeit ohne wichtigen Grund möglich, der Vertrag endet spätestens sechs Monate danach. Wer schneller aus der Vergütungspflicht will, braucht einen wichtigen Grund für die außerordentliche Kündigung — mit entsprechend hohen Anforderungen. Bei der Mietverwaltung entscheidet allein der Vertrag. In allen Fällen gilt: Beschluss und Form sauber vorbereiten, den Nachfolger rechtzeitig bestellen und bei ernsten Konflikten einen Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht einschalten. Dieser Beitrag bietet eine redaktionelle Orientierung und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.